Como regularizar a escritura da casa em comunidades? Como obter o ‘papel da casa’ quando se habita uma casa há anos? É possível regularizar a propriedade de um imóvel ocupado em uma comunidade? Qual é o direito que uma família que mora em uma favela tem de pleitear a documentação que lhe garanta a propriedade daquele imóvel? Essas e outras perguntas são respondidas neste artigo, que dá algumas pistas sobre a Regularização Fundiária Urbana como instrumento de resgate de cidadania. 

Este artigo trata de questões relativas à Regularização Fundiária e, de modo mais específico, da Regularização Fundiária Urbana. E a primeira indagação que deve ser respondida é: o que é a Regularização Fundiária? A Regularização Fundiária é o conjunto de medidas que têm como objetivo a regularização de assentamentos irregulares, por meio da adequada titulação de seus ocupantes. é um instrumento de execução de políticas públicas e urbanas.

Para além de sua conceituação institucional, podemos asseverar que o dito instrumento se constitui em um instrumento de resgate da cidadania, tendo em vista que objetiva concretizar a efetividade do direito social à moradia, ao desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.

Outro objetivo da regularização é a adequação de fatos já acontecidos ao regramento da Lei. A necessidade da regularização fundiária se fundamenta, basicamente, na busca por soluções para três questões:

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• A primeira questão é a irregularidade de domínio, situação na qual o cidadão não possui nenhum título que lhe dê garantia jurídica sobre a posse do imóvel. Às vezes, a posse se origina do êxodo rural e de ocupações clandestinas, por exemplo. A lei busca assegurar às pessoas que estão nessa situação o exercício de sua dignidade, por meio da titulação da posse e a legitimação da propriedade, possibilitando assim a melhoria das condições de vida de parte da sociedade.
• A segunda questão se relaciona ao fato de que a regularização da posse viabiliza a adequação dos imóveis à legislação urbanística e ambiental.
• A terceira questão, por fim, tem natureza social, especificamente nos casos de assentamentos de população de baixa renda. A regularização fundiária é um instrumento da promoção da cidadania, que procura a inserção plena das pessoas à cidade.

As modalidades de regularização fundiária são duas: a Regularização Fundiária Rural, que ocorre quando o imóvel está localizado na zona rural e a Regularização Fundiária Urbana, que ocorre quando o imóvel está localizado na zona urbana.

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Esclarecidos o conceito de regularização fundiária e suas espécies, vamos nos concentrar na Regularização Fundiária Urbana, também chamada de REURB, como passaremos a designá-la. A REURB abrange medidas jurídicas; urbanísticas; ambientais; e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes.

Desse modo, podemos dizer que a REURB consiste em um procedimento que pretende regularizar a situação das moradias irregulares, especialmente em áreas mais carentes, buscando uma melhor distribuição das propriedades nas cidades.

A REURB será promovida por meio da Legitimação Fundiária, que somente poderá ser aplicada para os núcleos urbanos informais comprovadamente existentes até 22 de dezembro de 2016. Não incide, portanto, a legitimação fundiária para os núcleos informais que surgirem depois da emergência da nova legislação. A lista de objetivos da REURB está presente na lei 13.465 de 2017, e pode ser conferida na íntegra no material de apoio do curso:

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Podemos destacar, dentre esses objetivos, a identificação dos núcleos urbanos a serem regularizados; a criação de unidades imobiliárias compatíveis com o ordenamento territorial; a constituição de direitos reais em favor dos seus ocupantes e a busca da efetivação do direito social à moradia e da função social da propriedade.

São modalidades da REURB as seguintes: a REURB de interesse social ou REURB-s; a REURB de interesse específico ou REURB-e; e a regularização fundiária inominada, a REURB–i.

• A REURB de interesse social é a regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados, predominantemente, por população de baixa renda, assim declarados em ato do poder executivo municipal.
• A REURB de interesse específico é a regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada como de baixa renda.
• A REURB inominada é aplicável aos núcleos urbanos informais consolidados em data anterior à lei do parcelamento do solo urbano, que é a lei 6766 de 1979.

Entendidas as espécies de REURB, vamos verificar quem possui a legitimidade para requerê-las.
As entidades que podem requerer o projeto de REURB, em qualquer uma das suas modalidades, são as seguintes:

• Os entes federados, diretamente ou por meio de entidades da administração pública indireta;
• Os beneficiários, de modo individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais;
• As associações de moradores;
• As fundações;
• As organizações sociais;
• As organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis, cuja finalidade resida nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana;
• Os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores; 
• A defensoria pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes; e
• O Ministério Público.

São vários os institutos jurídicos que podem ser empregados para a efetivação da REURB. podemos citar a legitimação fundiária e a legitimação de posse, a usucapião imobiliária, a arrecadação de bens vagos, além da compra e venda, dentre outros.

É importante sabermos um pouco mais sobre os institutos da legitimação fundiária e legitimação de posse.

A legitimação fundiária é forma originária de aquisição do direito real de propriedade, conferido por ato do poder público, exclusivamente no âmbito da REURB. Pela legitimação fundiária, o ocupante adquire a unidade imobiliária livre de quaisquer ônus eventualmente existentes em sua matrícula de origem. Será concedida a legitimação fundiária àquele que detiver, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal existente até 22 de dezembro de 2016.

A legitimação de posse, por sua vez, é o ato do poder público destinado a conferir título, por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto da política de regularização fundiária urbana (REURB). Nesse ato constará a identificação de seus ocupantes, o tempo da ocupação e a natureza da posse, sendo conversível em direito real de propriedade. A legitimação de posse, após convertida em propriedade, constitui forma originária de aquisição de direito real. A legitimação de posse poderá ser transferida por causa mortis ou por ato inter vivos. Vale destacar que a legitimação de posse não se aplica aos imóveis urbanos situados em área de titularidade do poder público.

Os temas que abordamos aqui estão apresentados, de forma mais detalhada, nos materiais disponibilizados nas aulas e e-books do curso:

Curso Direito Constitucional – Direitos e Garantias Fundamentais na CF88
 

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Prof. Dr. Juracy Soares
É professor universitário, fundador da Unieducar. É fundador e Editor Chefe da Revista Científica Semana Acadêmica. Graduado em Direito e Contábeis; Especialista em Auditoria, Mestre em Controladoria e Doutor em Direito; Possui Certificação em Docência do Ensino Superior; É pesquisador em EaD/E-Learning; Autor do livro Enrqueça Dormindo.