Se você não leu nossos artigos anteriores, precisamos, antes de tudo, informar que a Regularização Fundiária Urbana - REURB denomina o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes.

A Lei 13.465/2007, que dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, lista, em seu art. 15, um rol exemplificativo de instrumentos de regularização fundiária, que permitem visualizar qual é a melhor maneira de garantir os direitos dos ocupantes. Vamos analisar alguns a seguir.

LEGITIMAÇÃO FUNDIÁRIA: é uma forma originária de adquirir o direito de propriedade em áreas urbanas informais, concedida pelo poder público, exclusivamente dentro do contexto da Reurb. Será concedida a quem detém uma unidade imobiliária com destinação urbana, em área pública ou privada, considerada sua, e que faça parte de um núcleo urbano informal consolidado até dezembro de 2016. O ocupante adquire uma unidade imobiliária com destinação urbana livre, sem ônus ou encargos eventualmente existentes em sua matrícula de origem – a menos que estes sejam relacionados ao próprio legitimado.

LEGITIMAÇÃO DE POSSE: é instrumento de uso exclusivo para fins de regularização fundiária. É um ato do poder público destinado a conferir título, por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel urbano particular objeto da Reurb. O título deve informar a identificação de seus ocupantes, o tempo da ocupação e a natureza da posse, sendo conversível em direito real de propriedade. A legitimação de posse poderá ser transferida, tanto por causa mortis como por ato inter vivos e não se aplica aos imóveis urbanos situados em área de titularidade do poder público.

USUCAPIÃO: é a aquisição de propriedade de imóvel por aquele que ostentar a posse mansa e pacífica de bem imóvel, como se fosse o dono, por um determinado período de tempo.

DESAPROPRIAÇÃO EM FAVOR DOS POSSUIDORES: contempla a hipótese de possuidores coletivos de extensa área que tenham nela construído obras ou serviços de grande relevância social. Nesse caso, o proprietário será indenizado.

ARRECADAÇÃO DE BEM VAGO: é aquele que o proprietário abandona com a intenção de não mais o manter em seu patrimônio e, depois de declarado como arrecadado pelo município, permanece desocupado por mais 3 anos.

DESAPROPRIAÇÃO POR INTERESSE SOCIAL: é feita pelo Poder Público, em razão do interesse público e da função social da propriedade, como forma de condução da política urbana municipal.

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A lei traz algumas peculiaridades em relação à REURB-E (Reurb de Interesse Específico) e REURB-S (Reurb de Interesse Social). Vamos conhecê-las.

Na Reurb-E em áreas públicas, a aquisição de direitos pelo particular, havendo solução consensual, requer o pagamento de valor justo da unidade imobiliária regularizada.

Esse valor é definido pelo Poder Executivo titular do domínio, excluindo o valor de melhorias e a valorização delas decorrentes.  

Já em áreas públicas objeto de disputa judicial de propriedade, é possível estabelecer a Reurb com acordo judicial ou extrajudicial homologado pelo juiz.

Na Reurb-S em áreas públicas, o registro do projeto e a constituição de direitos em nome dos beneficiários podem ocorrer em um único ato, a critério do ente público.

Nestes casos, o cartório receberá o instrumento indicativo dos direitos, a lista dos beneficiários e suas qualificações, dispensando títulos individuais e cópias de documentação de cada beneficiário.

Vamos concluir este artigo falando das Zonas Especiais de Interesse Social, as ZEIS.

As ZEIS são porções de terras públicas ou privadas, que representam uma parcela da área urbana estabelecida pelo plano diretor ou regulamentada por legislação municipal. São destinadas, principalmente à população de baixa renda, visando a regularização urbanística e fundiária e o desenvolvimento de programas habitacionais de interesse social.

A Lei 13.465 permite que os Municípios e pelo Distrito Federal instituam as ZEIS, como instrumento de planejamento urbano, no âmbito da política municipal de ordenamento de seu território e elas são sujeitas a regulamentos específicos quanto ao parcelamento, uso e ocupação do solo.

Por fim, a Reurb não está condicionada à existência de ZEIS, de forma que é possível a regularização, por meio da REURB, sem que seja necessário formalizar a existência de uma ZEIS para tanto.

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