O Superior Tribunal de Justiça – STJ decidiu, por unanimidade, em julgamento do Recurso Especial Nº 1937821 – SP que a base de cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI não pode ser arbitrada pela Administração Pública (no caso, as prefeituras). Em muitos casos, as Secretarias de Finanças dos municípios utilizam, como base de cálculo, o valor de referência do Imposto predial e Territorial Urbano – IPTU ou, realizam uma avaliação própria, que eventualmente até excede o de mercado ou o efetivamente transacionado.

A decisão recente afasta a prerrogativa das Administrações Municipais de utilizarem-se de tabelas de referência por metro quadrado, o que muitas vezes acaba sobretaxando o contribuinte, tendo em vista que se constitui de mero arbitramento que considera padrões de geolocalização e uma classificação construtiva genérica, em vez de uma avaliação individualizada.

A decisão, contudo, tem efeito vinculante imediato entre as partes do processo, ou seja: A Fazenda Municipal de São Paulo e a empresa demandante, a Fortress Negócios Imobiliários Ltda. O julgamento, contudo, deve gerar uma forte jurisprudência da qual poderão se valer contribuintes em todo o país, que eventualmente encontrem-se em situação similar. Isso porque, tendo ocorrido o referido julgamento via recursos repetitivos, a decisão deve ser adotada em julgamentos para todos os demais casos similares em todo o país.

Os Juízes do STJ entendem que o valor base para a tributação do ITBI é – a princípio – o valor da transação, conforme declarado formalmente pelas partes envolvidas no negócio jurídico. Caso o Fisco discorde de tal valor, poderá – aí sim – contrapor essa informação. Contudo, para tanto, terá que realizar

Para os ministros, a base de cálculo do ITBI deve ser definida a partir do valor da transação declarada pelo próprio contribuinte. Se o fisco não concordar com a informação, pode eventualmente – e na conformidade com o disposto no Art. 148 do Código Tributário Nacional – CTN – formular nova avaliação sob a qual recairá a alíquota devida. O CTN assim dispõe:

Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.

Dessa decisão pode-se projetar alguns importantes desdobramentos, especialmente nos campos do Direito Tributário e os relacionados ao Direito Imobiliário e correlatos, como o de avaliações de imóveis, conforme detalhamos a seguir:

Os Advogados que atuam no ramo do Direito Tributário, e especialmente aqueles que se dedicam a operar com transações de imóveis e Direito Imobiliário, certamente já estudam a decisão com o objetivo de desenvolver teses que garantam a tributação justa para seus clientes.

É possível afirmarmos também que a demanda por laudos de avaliações de imóveis crescerá bastante a partir da consolidação dessa jurisprudência. Os profissionais que atuam com esse tipo de levantamento já relatam aumento na procura por tais relatórios técnicos especializados. É necessário alertar, contudo, que esses Laudos Periciais somente podem ser produzidos por técnicos e profissionais devidamente habilitados para tal, com seus registros em conselhos de classe e, óbvio, mediante a correspondente Anotação de Responsabilidade Técnica (ou nomenclatura equivalente).

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Outro desdobramento que tem passado despercebido é aquele relacionado à avaliação de bens na Declaração do Imposto de Renda Pessoa Física. Isso porque, pelas novas regras do Imposto de Renda, aprovadas pela Câmara dos Deputados em setembro de 2021, será permitida a atualização do valor de imóvel, desde que seja recolhido o IGC - Imposto sobre Ganho de Capital, à alíquota de 4%, sobre o valor atualizado para mais. Os contribuintes interessados em tal medida podem aderir e pagar o imposto até o dia 29 de abril de 2022.

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Prof. Dr. Juracy Soares
É professor fundador da Unieducar. Fundador e Editor Chefe da Revista Científica Semana Acadêmica. Graduado em Direito e Contábeis. Especialista em Auditoria, Mestre em Controladoria e Doutor em Direito. Possui Certificação em Docência do Ensino Superior. É pesquisador em novas tecnologias para EaD/E-Learning. Escritor e autor do livro Enriqueça Dormindo.