Publicado em: sex, 19/04/2024 - 17:19
Associação de Moradores e Condomínio são termos confundidos com frequência e muitas vezes definidos da mesma forma. Entretanto, são dois institutos jurídicos completamente diferentes, com regras e peculiaridades próprias.Vejamos abaixo algumas das principais diferenças:
EMBASAMENTO LEGAL: a primeira diferença é a legislação que rege cada um desses institutos: os condomínios são regidos pelos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil e a Lei Federal 4591/64; as associação de moradores, por sua vez, são regidas pelos artigos 53 a 61 do Código Civil e a lei de uso e parcelamento 6.799/79.
CONSTITUIÇÃO: quando há a incorporação do condomínio, a construtora deve entregar os imóveis todos prontos, podendo ser apartamentos ou casas. Já as associações de moradores se constituem a partir de loteamentos fechados, onde os próprios compradores realizarão a construção.
ÁREAS COMUNS: na associação de moradores, as ruas e demais áreas internas são públicas e, por isso, qualquer pessoa, ainda que não seja moradora, pode entrar; por sua vez, os condomínios possuem áreas comuns privativas, ou seja, pertencem aos moradores, o que impede que qualquer pessoa, não-moradora, adentre livremente nessas áreas.
REPRESENTAÇÃO: os condomínios são representados por um síndico, que pode ou não ser morador do local, e possuem convenções condominiais para reger as atividades e estabelecer regras naquele ambiente. Já as associações de moradores são administradas por um presidente, secretário e vice-presidente, para compor uma diretoria, e possuem um estatuto social.
O Tribunal de Justiça de Minas Gerais se posicionou recentemente sobre este assunto, decidindo que as associações de moradores possuem regras distintas de condomínios.
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O Tribunal destacou essa diferenciação ao dar provimento ao recurso inominado interposto por uma associação de proprietários e moradores de um condomínio fechado e determinou que uma “associação sem fins lucrativos criada para a administração de condomínio fechado se submete às regras das associações e não por aquelas relacionadas aos condomínios, embora todas elas estejam previstas em dispositivos distintos do Código Civil”.
No caso em questão, a parte autora ajuizou ação com o objetivo de declarar a nulidade de assembleia convocada pela associação, em que foi aprovada a realização de obras voluptuárias. Os autores, que eram moradores, afirmaram que os quóruns do estatuto da ré para convocação e aprovação conflitam com os do Código Civil.
O pedido autoral foi inicialmente acatado, tornando suspensos os efeitos de tais disposições do estatuto. Segundo o magistrado do caso, os quóruns mencionados na inicial devem seguir o que dispõe o Código Civil sobre condomínios.
Já no julgamento do recurso da associação prevaleceu o entendimento de que o estatuto da recorrente deve prevalecer, pois se baseia no que dispõe o mesmo Código Civil em relação aos capítulos sobre pessoas jurídicas, seguindo assim as regras de uma associação.
Para a relatora do caso, o recorrente não se trata de condomínio edilício, mas de associação de moradores. Ela afirmou que “a sentença merece ser reformada a fim de reconhecer a legalidade de todas as cláusulas do estatuto, com a consequente manutenção das deliberações aprovadas na assembleia”.
A decisão do colegiado foi unânime e é um exemplo que evidencia a diferenciação existente entre as associações de moradores e os condomínios, bem como as regras aplicadas a cada um desses institutos.
